Umowa ekspropriacyjna (umowa dot. wywłaszczenia nieruchomości)

Wywłaszczenie praw do nieruchomości na cele publiczne następuje w drodze decyzji administracyjnej, a więc aktu jednostronnego i władczego. Niemniej Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego (gmina, powiat, samorząd województwa) mogą nabyć prawa do nieruchomości niezbędnej dla realizacji celu publicznego także w drodze umowy z jej właścicielem.

Zgodnie z art. 114 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899; dalej u.g.n.) wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Powołany przepis mówi o rokowaniach, chociaż prawo cywilne wyróżnia wśród sposobów zawarcia umowy negocjacje (art. 72 Kodeksu cywilnego), a nie rokowania.

Trudno uznać, że umowa ekspropriacyjna oparta jest na swobodzie kontraktowania, skoro jedną ze stron rokowań jest organ administracji publicznej, który w zanadrzu ma instrument w postaci decyzji wywłaszczeniowej. Zgodnie z art. 115 ust. 2 u.g.n. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n., wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Zatem osoba wywłaszczana ma tylko dwa miesiące, aby wynegocjować warunki zbycia lub zamianę nieruchomość.

Umowa ekspropriacyjna musi zachować formę aktu notarialnego. Do umowy należy wpisać nie tylko opis nieruchomości i strony między którymi następuje przeniesienie własności lub innych praw rzeczowych do nieruchomości. W interesie osoby wywłaszczanej jest zamieszczenie w umowie notarialnej także dokładnej informacji na jaki cel publiczny nieruchomość jest nabywana oraz kto go będzie realizował. Takie nawiązanie do faktycznych powodów zawarcia umowy ekspropriacyjnej ma istotne znaczenie w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt SK 39/15. TK uznał bowiem, że roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości ma nie tylko poprzedni właściciel i jego spadkobierca wywłaszczony w drodze decyzji, ale także osoba, która zbyła nieruchomość w drodze umowy wskazanej w art. 114 ust. 1 u.g.n., gdy nieruchomość ta stała się zbędna na cel publiczny uzasadniający jej nabycie.

Wywłaszczenie powiązane jest ściśle ze słusznym odszkodowaniem. Dlatego w sytuacji, gdy wywłaszczenie nastąpiło niejako z inicjatywy właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, wysokość odszkodowania można ustalić w drodze umowy. Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Taka umowa może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. W przypadku, gdy zamiast odszkodowania zostaje przyznana nieruchomość zamienna (z dopłatami) należy zachować formę aktu notarialnego. Jeżeli do opisanego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, a zatem w drodze decyzji administracyjnej starosty.

Skontaktuj się z nami:

@ | prawoadministracyjne@e-lawlab.com

☎ | +48 737 337 134

@ | kontakt@e-lawlab.com

☎ | +48 535 135 195